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毛大慶在八哥电影2016年年會上的主題演講:《創業、分享、前行》

2016-02-05 分享至:

以下文字全部來源於毛大慶先生在八哥电影2016年會上的主題演講,貨真價實的前瞻性行業分析和重磅內部經營資料,我們友情提示大家:轉載需要回複本公眾號留言,獲得許可的哦\
今年年會的主題是“創業、分享、前行”,我認為這三個詞選的非常好。我選擇用“一片孤舟”作為我今天報告的扉頁,來表達我對於創業的切身理解。
作為創業公司的CEO,永遠不能夠去計算成功的概率。創建公司時,你必須堅信,任何問題都有一個解決辦法;而你的任務就是找出解決辦法,無論這一概率是十分之九,還是千分之一,你的任務始終不變。創業路上有害怕,但害怕並不代表沒有勇氣,真正的行動才是最重要的,一個人究竟是英雄還是懦夫,由行動決定。以創業的心態、分享的思維、腳踏實地的行動,去贏得2016、贏得未來。

第一篇 趨勢篇

我用“四新一老”來概括我對當今中國經濟、地產行業的理解:經濟新常態、政府老政策、行業新挑戰、企業新業務、金融新格局。
經濟新常態:上周,索羅斯在達沃斯論壇公然唱衰亞洲貨幣,唱衰中國經濟。對於中國經濟的走勢,主流共識應該是未來3-5年中國經濟增長呈L型,需求側見底,但供給側未見底,增速換擋從快速下滑期步入緩慢探底期。L型是一種弱平衡,供給側改革是成功實現經濟增速換擋的關鍵,而房地產仍是支柱產業。

政府老政策:供給側去過剩產能,調整產業結構;而需求端,為企穩房地產投資增速,作為緩衝經濟增速下滑的安全墊,貨幣寬鬆將持續。

行業新挑戰:溢價低、地價高,前後夾擊形成孤島效應。我們都知道,在政策的驅動下,2015年的銷售市場回暖,商品房銷售額創曆史新高,達8.7萬億,同比增長14.4%,大大超出預期。但是,資產明顯溢價的城市(上漲3%)僅有10個,主要為一線城市及周邊鏈接區域;然而地價漲幅卻在2倍以上,售價與地價的兩麵夾擊,形成了行業孤島。同時,在2015年銷售創世紀的前提下,地產行業受庫存與地價的雙重禁錮,投資增長動力缺失,投資增速持續走低。2015年全國房地產開發投資9.6萬億,比上年名義增長僅1.0%;2015年,房地產開發企業土地購置麵積2.28億㎡,比上年下降31.7%,土地成交價款7622億元,下降23.9%。新開工低位徘徊,房屋新開工麵積15.4億㎡,下降14%。

孤島效應背後的邏輯:目前的中國資金很寬裕,多的像天上的雲彩,但雲彩降落為雨的話要附著實業。2015年12月末,廣義貨幣(M2)餘額為139.23萬億元,同比增長13.3%。去年四季度國家穩增長的力度加大,貨幣供應量增加較快,市場流動性總體寬裕。孤島效應是挑戰,也是機遇,寬鬆的融資環境,要求我們以投資人視角,提升自我估值,吸附低成本資金;同時,在投資和市場分析上要更加聚焦,更加細分,在順應趨勢的基礎上努力,將會事半功倍。

企業新業務:轉型,再創業。2015年可謂是地產企業轉型井噴的一年,行業競爭越來越激烈,風險高,利潤低,大多數房企多元化其實都是“被逼的”。但是創業維艱,曾經滄海難為水,做慣了房地產的企業今天進入其他行業,也存在一定風險。我們根據傳統地產業務收入占比,把轉型企業分為了這樣幾類:1. 地產延伸業務,地產業務還占到70%以上,從傳統住宅、商業辦公拓展到社區、度假、養老、物流、園區;2. 多元化,實行地產+,傳統業務在50%左右,涉足基金、股權投資、醫療、環保等;3. 有地產占比小於30%左右,實行業務協同、有節奏轉型的;此外,還有業務協同、徹底轉型的,完全退出地產。從投資人角度,我們比較看好的4類房企:1. 借助多種金融渠道實現混業經營,獲取各類金融牌照、搭建金控平台的房企;2. 轉型智慧醫療/互聯網醫療以及醫療美容產業的房企;3. 地產後端服務提供商;4. 具備轉型預期的國資背景園區企業。

金融新格局:直融提速、金融化。除轉型、多元化發展外,房地產金融格局的變化及房企的金融化趨勢更是年內行業發展的又一亮點。這一年房地產行業的金融創新動作非常頻繁,一個以房地產為核心,金融業等多業態協同作用的發展格局正在形成。

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第二篇 業績篇

我用“增長、創新、轉型”來概括2015年八哥电影地產集團的經營情況,地產開發公司實現了大幅業績增長;物業公司業務與合夥人機製創新;商業公司順利轉型、運營生態創新;產業明確定位、運營模式並在招商能力上提升;以上均助力八哥电影地產集團在轉型的路上堅定的邁過了開局年。

八哥电影地產集團下屬開發公司,2015年銷售額較2014年增長54%;回款額較2014年增長65%。
2015年公司在施工、新開工、竣工交付麵積與2014年持平,源於今年公司對“去庫存”、“控節奏”的高度重視和針對性落地,開銷比、供銷比、庫存去化率等指標的監控和運營節奏的合理排布,使得公司在銷售額大幅增長的同時,項目運營節奏也控製更加合理、有序,降低了資金占用成本,為2016年從容布局奠定了基礎。
2015年,地產開發公司大五環、大七環戰略布局4地塊,為公司業績的持續增長提供了保障。且涿州碼頭項目開啟了地產基金化運作模式,加大了杠杆,為大七環戰略布局提供助力;同時,對開發管理水平提出了更高的要求,做的好了,資金沒問題,管理溢價和品牌溢價也統統都有。


商業運營生態建立、創業框架確立:以多業態、多功能為基礎發展八哥电影商業衍生體係,以西紅門為模板,逐步形成有持續生長能力的社區分享中心,與各產業協同發展,踐行創新型城市運營商的戰略定位。
商業成立商業資產管理公司,公司合夥人化,商業項目采用委托運營管理模式,獨立運營公司核算體係搭建完成,為商業的運營生態健康發展提供了機製保障,也為2016年正式啟航打下了堅實的基礎。

產業突破:我們致力於打造國內最有影響力的領先的、高端產業園區的資產管理者。產業投資發展公司深知作為產業園區的高端資產管理者,其立足之本在於產業招商、運營能力,而招商能力的最核心的體現則在於前置招商能力,現在我們方向明確了,下一步就是腳踏實地的行動。
2015年在招商上,產業確實有一定的突破,引入了一些龍頭企業,如北京四板市場企業孵化培育基地、長江傳媒等,也實現了首單定製銷售,很有突破。

八哥电影物業:2015是物業“左右逢源”的一年,傳統業務超額完成目標,甚至出現了超額正利潤;創業創新方麵也是一馬當先,可圈可點。4個月的時間完成了合夥人機製從提出到發布,效率之高,讓我們看到了創業公司、互聯網企業的精氣神;社區金融、青年公寓等新業務的開展也是毫不遜色,值得其他公司學習借鑒。

說完八哥电影地產集團下屬的各個獨立公司,不得不提2015年我們的產業協同,2015年是集團產業協同提出的元年,各產業板塊積極響應,通過共享各自手頭的資源或服務需求的外包,為其他產業提供一些發展機會,助力對方成長的同時,也為自己提供了便利。例如:西紅門創業大街、大七環配套等方麵,各產業版塊或共享自己的專業能力,或提供專業服務配套,作為集團的有機組成,大家為產業協同效應的產生做出了貢獻。

第三篇 展望篇

言簡意賅,我對大家2016年的期許是:再創“新”、“高”。在保持現有業務增速的同時,在順周期裏實現創新、轉型,在發展中解決發展的問題,突破發展的目標。

地產開發公司:2016年,地產開發公司對自己提出的要求是:利潤為王,穩增長、促協同,助力地產集團轉型。地產開發作為傳統業務板塊,要轉型、要升級,但首要的還是要穩定增長、促進協同,幫助整個八哥电影地產集團實現順利轉型。為實現這一目標,地產開發公司在以下幾個方麵重點關注:增溢價、降成本、優結構、強項目、促滿意。

增溢價:第一,精裝策略的穩步推進,需要明確標準和打法。第二,增加其他經營收入,尤其是重複性收入如管理費、服務費收入的比重。第三,在項目運營策略、定價策略上建立品牌優勢。

降成本:第一,確定不同品類不同業態標準及成本控製限額,隻降不影響效果的成本。第二,將項目無效成本轉化為利潤。第三,強控責任成本,從全周期、年度維度,從成本、費用、稅費維度,從項目、職能條線維度,全麵推進責任成本指標分解,同時配套以激勵機製,實現真正落地。


優結構的目的是轉型、提利潤。第一,收入結構:圍繞開發鏈條,增加其他經營收入,開發存量客戶和新業務;第二,成本結構:基於品類劃分及公司核心競爭力,確定建造標準及成本限額;第三,開發結構:積極探索創新拓展模式、融資模式。


產業投資發展公司:獨立運作、專業發展,打造產業鏈、挖掘贏利點。以獨立核算機製為基礎,劃小核算單元,通過合夥人機製的建立,實現產業的獨立運作。同時,通過開發管理、運營管理的“輕重並舉”、“雙輪驅動”,實現產業鏈全覆蓋,全麵挖掘贏利點。但需要指出的是,產業的核心能力仍在“招商、運營管理”。
探索產業基金模式:我在第一部分“趨勢篇”已經提到,2015年可以說是地產基金突破性發展的元年,而產業地產必然要掛鉤金融,產業基金的研究與落地勢在必行,我們要打造產業金融新格局,破解產業地產低周轉難題。


商業資產管理公司:打造持續生長能力的社區分享中心,以多業態、多功能為基礎發展八哥电影商業衍生體係,將西紅門打造為模板。資產管理方麵,落地資產管理委托模式,以機製促效益,提升資產管理能力。業務拓展方麵,現有業務單元的複製擴張。重構價值,新項目獲取與投資機構合作,以資產管理者創造價值。創業創客團隊的打造,支撐商業資產管理公司戰略轉型。


物業公司:物業2016年關鍵業務舉措包括:1. 全麵擴大合夥人隊伍:在現有執行合夥人基礎上,擴大執行合夥人隊伍,加入職能管理合夥、業務合夥。2. 2016年將以西紅門為據點,進行內外向全麵理財推介,提升物業贏利點。3. 轉為“一體兩翼”多元發展模式:改變經營結構、增加物業盈利點。4. 搭建工程服務平台,樹立八哥电影特有工程服務品牌“鴻師傅”,走到市場中去。


文化旅遊發展事業部:文旅是公司新的戰略板塊,2015年圍繞集團創新型運營商的戰略定位,在產業運作模式上做了很多有益的探索,形成了產旅城融合、輕資產運營模式;2016文旅要在新模式落地上實現突破,實現實體項目的落地,在實踐中積累經驗,形成複製。


2016年,希望大家扮演好這樣幾個角色:企業戰略的執行者,企業文化的傳承者,企業變革的推動者,溝通平台的構建者,管理效益的承載者,團隊力量的凝聚者。我想說:奔跑吧,創業者;最美的風景,在路上!
最後,我想借用《在路上》這首歌的歌詞,結束我今天的報告:為不安分的心,為自尊的生存,為自我的證明,路上的辛酸,已融進我的眼睛;心靈的困境,已化作我的堅定。在路上,在八哥电影,再創業,我們攜手出發!謝謝大家!

八哥电影地產集團高級合夥人、執行董事 毛大慶
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